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Abenteuer Althaussanierung mit Denkmalschutz?


Begleiten Sie uns bei der (Fassaden-)Sanierung einer denkmalgeschützten Liegenschaft im Bezirk Lend.  Wir berichten Ihnen in mehreren Abschnitten über unsere Erfahrungen und alle Details einer erfolgreichen Fassadensanierung die einer wunderschönen Liegenschaft zu neuem Glanz verhelfen soll.

 

Bereits seit geraumer Zeit war geplant, die abgebildete Liegenschaft fassadenmäßig wieder herzustellen. Und das nicht zu Unrecht, wie man an den Fotos sieht. Ursprünglich eine Fleischerei dürfte die Bebauung bereits aus dem 17. Jahrhundert datieren. Jedenfalls zählt sie zu den ältesten Gebäuden des Straßenzuges, und verfügte neben einer schönen Fassade über verschiedene zusätzliche Besonderheiten wie einen Brunnen im Hof, einen so genannten Eiskeller sowie schöne Laubengänge. Nach einer eher unglücklichen von rücksichtlosen und letztendlich wirtschaftlich nicht sinnvollen Umbauten und Zerstörungen geprägten Phase wurde nach einem Eigentümerwechsel und der damit verbundenen positiven Neuorientierung beschlossen, der Liegenschaft ein neues Gesicht zu verleihen. Derzeit beherbergt sie rund 15 kleine und mittlere Mietwohnungen. Auch wegen der zunehmenden Aufwertung des Bezirks Lend besteht gute Nachfrage. Da die Liegenschaft im DEHIO Handbuch für  Graz, welches einen verlässlichen Führer durch die Baudenkmäler unserer Stadt darstellt, erwähnt ist, und zudem unter Denkmalschutz steht, war vom Start weg klar, dass der einzig sinnvolle Weg über eine intensive Zusammenarbeit mit dem Denkmalschutz verkörpert durch das Bundesdenkmalamt ( www.bda.at ) führt.
Die ersten Schritte gestalten sich wie folgt:

  1. Einholung eines Richtpreises für die Sanierung sowohl der straßenseitigen als auch der hofseitigen Fassade, um den Finanzierungsbedarf grob abzustecken.
  2. Kontaktaufnahme mit dem Magistrat Graz zwecks Abklärung, ob ein Zuschuss zur Fassadensanierung möglich ist.
  3. Das Wichtigste im Vorfeld: Eine Kontaktaufnahme mit dem Bundesdenkmalamt und gemeinsame Besichtigung und Besprechung der Vorgehensweise. Dabei wurde angeregt, eine Befundung durch einen Restaurator durchführen zu lassen. Zudem wurden mit wertvolle Vorschläge und Hinweise für die sach- und fachgerechte Abwicklung der Sanierung  - so dass den entstehenden Kosten ein langfristiger Wertzuwachs und eine haltbare Sanierung gegenübersteht -  gemacht. Zudem wurden uns wertvolle Hilfestellungen für die Wiederherstellung des seitens des Vorbesitzers arg in Mitleidenschaft gezogenen Innenhofes der Liegenschaft geleistet.
 

 

In einem nächsten Schritt werden die vorläufigen Offerten und das Ergebnis der Befundung geprüft, und einander gegenübergestellt. Das Ergebnis wie folgt:.

Die Befundung hat die – unsererseits bereits durch „oberflächliche“ Prüfung vorweggenommene - Annahme bestätigt, wonach die Fassade des Hauses durch unsachgemäß aufgebrachte zusätzliche Putzschichten und erfolglose spätere Sanierungsversuche des Sockelbereiches durchfeuchtet ist. Das Vorhandensein mehrerer Putzschichten über dem Originalputz ist erfahrungsgemäß ein typisches Merkmal von nicht fachgerecht sanierter historischer Substanz.
Ein weiterer Ansatzpunkt sind die Fensterverankerungen wobei hier die Rückführung von jungzeitlichen Verankerungsmaterialien (PU-Schaum) zur Ermöglichung einer Kalkeinputzung erfolgen soll.

Im Sinne einer ökonomischen Vorgehensweise und mit Duldung der Zuständigen werden die vorhandenen Steinplatten welche den Sockel bilden vor Ort anderweitig verlegt, und der Sockel als Putzsockel ausgeführt. Weiters werden die bestehenden Fensteröffnungen belassen, und hier keine Rückführungen erfolgen.

  • Bei Interesse an weiteren Informationen oder an einer Kopie der Fassadenbefundung können Sie uns hier kontaktieren.

Und die geplante Farbe? Ocker als Grundfarbe mit grauen Fenstereinrandungen und unterschiedlichen grauen Fenstern.
Ein weiterer interessanter Ansatz des beauftragten Restaurators ist, dass die Außenflügel entsprechend den früher verwendeten Materialien mit Ölfarbe gestrichen werden, was die Haltbarkeit deutlich verlängert und zudem kostengünstig(er) ist.

 

Die Ruhepause, während der Wintersaison 2008 auf 2009 hat der Fassade „austrocknungstechnisch“ durchaus gut getan. Nunmehr wird mit Beginn der warmen Jahreszeit die Sanierung fortgesetzt. Die wichtigsten Aspekte und Schritte gestalten sich wie folgt:

Wie auch auf unseren Bildern ersichtlich, wird einerseits der restliche schadhafte Verputz entfernt und andererseits – den historischen Vorgaben entsprechend – neuer Verputz aufgebracht. Weiters wird das Dach „überklaubt“, und die vorhandenen Gauben wo nötig ausgebessert sowie gegen Taubenbefall verschlossen. Der Dachsaum wird an der Unterseite ausgebessert. Die Fallrohre werden ausgebessert und teilweise neu geführt.

Ein Problembereich ergibt sich im Abschluss der Außenfassade zum Gehsteig. Durch das wiederholte „Aufdoppeln“ beim Asphaltieren ist das Gehsteigniveau mittlerweile angewachsen wodurch Spritzwasser und Schneematsch vermehrt an den Sockel und vor allem durch die so genannten Einwürfe in den Keller einsickern können. Hier wird versucht, nach Rücksprache mit der zuständigen Straßenmeisterei durch das Setzen einer Umrandung aus Kopfsteinpflaster sowie durch die Anhebung der Einwurfgitter Abhilfe zu schaffen. … Denn: Der sprichwörtliche Teufel liegt oftmals im Detail

Im dritten und abschließenden Teil dieser kleinen Baureportage werden wir Ihnen die fertiggestellte Liegenschaft vorstellen, und Ihnen berichten, welche Förderungen schlussendlich lukriert wurden.

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Nunmehr ist die Sanierung so gut wie abgeschlossen, und sie hat der Liegenschaft – wie auf unseren Bildern ersichtlich – gut getan. Die Fassadengestaltung ist mit einigen Problemen beim Untergrund wegen zu grobem verwendeten Sand und der damit verbundenen „Grobporigkeit“ wirklich gut geglückt. Ebenso hat sich die Fenstersanierung nicht nur auf das Äußere, sondern auch auf die innere Qualität der Wohnungen positiv ausgewirkt. Hier sei jedem „Sanierer“ ans Herz gelegt, nicht nur die klassische Variante der „Außenflügelsanierung an der Außenseite zu wählen, sondern - wenn schon, denn schon - die gesamten Stöcke und beide Flügel zu sanieren. Zum Abschluss werden noch das Treppenhaus und die Untersichten der Laubengänge neu gemalt sowie der „Marschallgassenseitige“ kleine Vorplatz von seiner Einfriedung befreit, und mit den am Sockel abgenommenen Steinplatten belegt werden. So sollten die Mieter über einen Platz verfügen, wo Fahrräder abgestellt werden können, und auch die Mülltonnen aus dem Hof verbannt werden.

Zu den Förderungen: Hier können wir nach derzeitigem Stand der Verhandlungen zwei Förderungen auf der „Habenseite“ verbuchen: Und zwar erstens einen - wenn auch geringen - Zuschuss seitens der Stadt Graz. Dieser wird grundsätzlich je nach finanziellem Aufwand für die Sanierung von Fassaden innerhalb der Schutzzone gewährt. Zweitens ist mit einer Förderung des Bundesdenkmalamtes zu rechnen. Diese wird sich auf jene Maßnahmen und Mehrkosten beziehen, welche durch den Denkmalschutz bei der Sanierung bedingt sind. Damit sollte zumindest ein Teil der durchaus beträchtlichen Mehrkosten abgefedert werden. Wir schätzen übrigens, dass bei dieser Liegenschaft in Folge des Denkmalschutzes eine um rund 30% erhöhte Kostenbelastung zu verzeichnen war. Trotzdem: Wenn man das Resultat betrachtet, die Wertsteigerung und die verbesserte mietrechtliche Stellung in Folge der Sanierung einkalkuliert, dann hat sich der Aufwand gelohnt!

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